В крупных городах России строительство новых жилых кварталов идёт очень активно, государственная поддержка в виде субсидирования ипотечных инструментов способствовала этому несколько последних лет. «Семейная», IT-ипотека, дальневосточные программы позволили огромному количеству семей получить кредиты под минимальные проценты и купить квартиры в новостройках.
Поскольку спрос рождает предложение, цены на первичную недвижимость выросли тоже существенно. И сегодня разница в стоимости квадратного метра отличается на несколько десятков тысяч рублей. Во многом это, конечно, зависит от региона, к примеру, квартиры даже в очень старых домах в центре Москвы или Санкт-Петербурга несравнимо дороже новостройки. Но в среднем, по статистике, один метр в новом жилье сегодня оценивают примерно в 175 тысяч рублей, тогда как на вторичном рынке в 111 тысяч. Если учесть, что средняя площадь двухкомнатной квартиры составляет от 50 квадратных метров, разница может быть порядка трёх миллионов рублей при равной площади.
С учётом того, что процент по кредитам на покупку вторичного жилья сейчас составляет 28-29%, в конечном итоге новостройка может быть даже выгоднее. Исключением становятся те случаи, когда у покупателей есть на руках до 80% стоимости жилья. Тогда есть смысл кредитоваться на остаток на долгосрочный период и покупать более дешёвую вторичку.
Теперь будет проще
Всё вышесказанное касается городов с активной застройкой, где есть выбор, конкуренция между девелоперами, которая сдерживает рост цен. Но не секрет, что в малых городах – районных центрах и других населённых пунктах на периферии – строительство практически не ведётся. И у жителей просто нет этого выбора. А семьи с детьми не могут реализовать своё право на льготную ипотеку и не переезжать при этом.
Изменения в программе государственной поддержки, которые начали действовать с 1 апреля, ликвидируют эту несправедливость1. Жители 901 российского населённого пункта, где на начало 2025 года строилось не больше двух новых многоквартирных домов, смогут стать участниками «Семейной ипотеки» и купить жильё на вторичном рынке. Это решение, принятое по поручению президента РФ Владимира Путина, существенно расширяет возможности для семей с детьми.
Ключевые аспекты программы:
- Дом не должен быть старше 20 лет.
- Здание не может находиться в аварийном состоянии.
- Программой можно воспользоваться только один раз.
- Рефинансирование существующих кредитов не предусмотрено.
- Семья должна иметь хотя бы одного ребенка в возрасте до 6 лет включительно.
- Максимальная ставка ипотеки – 6% годовых.
- Первоначальный взнос начинается от 20%.
- Нельзя покупать жильё у родственников, опекунов и опекаемых.
- Кредит рассчитан на 25-30 лет.
- Московская и Ленинградская области не попадают под изменения в программе.
- Ипотеку можно получить в Сбере, ВТБ, «Дом.РФ» и некоторых других банках.
Аналитики считают, что нововведение может повлиять на ценообразование на местном уровне – где-то стоимость жилья обязательно вырастет, но в целом, в масштабах страны, существенных перепадов не ожидают.
Программа действует до 2030 года, что даёт семьям возможность тщательно спланировать покупку жилья. При этом аналитики рекомендуют обращать особое внимание на техническое состояние приобретаемых квартир и проверять юридическую чистоту сделки.
И всё-таки: новостройка или вторичка
Рынок недвижимости в 2025 году представляет покупателям непростую дилемму. С одной стороны, новостройки привлекают современными стандартами жилья, с другой – вторичный рынок изобилует проверенными временем вариантами в сложившихся районах. Чтобы сделать оптимальный выбор, необходимо тщательно проанализировать ещё несколько ключевых аспектов помимо цены и возможности взять ипотеку.
Риски и «подводные камни»
Несмотря на законодательные «страховки» в виде экскроу-счетов и других мер, покупка новостройки всё же сопряжена с рисками. Дом могут возводить дольше запланированного, что критично, если квартира нужна для того, чтобы в неё поскорее переехать. Также не все застройщики выдерживают обещанную планку по качеству самой недвижимости или благоустройству.
Вторичное жильё также требует тщательной проверки юридической чистоты, включая отсутствие обременений и задолженностей по коммунальным платежам. Особое внимание стоит обратить на наличие у продавца несовершеннолетних детей или инвалидов, поскольку их права государство защищает особенно.
Доступность инфраструктуры
Новые жилые комплексы часто располагаются в районах, где социальная и транспортная инфраструктура формируется с опозданием. Какой бы выгодной ни казалась покупка, оцените, смогут ли дети или другие члены семьи добраться без автомобиля до работы и места учёбы. Есть ли поблизости поликлиники, школы, детские сады, парки и скверы или как скоро их обещают построить. Наличие магазинов, аптек в шаговой доступности – тоже важная оставляющая.
Вторичный рынок, особенно в центральных районах, обеспечивает развитую инфраструктуру, но могут быть проблемы с парковкой, регулярными пробками на узких дорогах с высоким трафиком, во дворах часто отсутствует благоустройство, а коммуникации в старых домах бывают сильно изношены.
Планировки и комфорт
Новые кварталы спланированы, как маленькие города в городах, там предусмотрено всё необходимое для комфортной жизни – благоустроенные, поделённые на зоны по возрастам и интересам дворы, безопасность обеспечивают современные технологии, на первых этажах есть помещения и для спортивных клубов, и для кафе и магазинов. В домах предусмотрены красивые холлы, удобные места для хранений колясок, велосипедов. Планировки квартир также становятся все более комфортными для счастливой жизни. Но изначально стоит понимать, что многое из запланированного в проекте жилого квартала может быть реализовано иначе. К примеру, нежилые помещения, вопреки задумке, могут купить не под кафе или фитнес, как вы мечтали, а для магазина стройматериалов.
Вторичное жильё чаще предлагает более скромный метраж, простые подъезды, но не стоит забывать, что вторичной может считаться и квартира в только что сданном доме, если продает её не застройщик, а собственник, который приобрёл на этапе строительства.
Скорость заселения
Важный критерий при покупке – насколько быстро жильё позволяет в него переехать. В новостройке можно найти квартиры под ключ, с готовым ремонтом, что ещё больше повышает цену. В любом ином случае на ремонт и покупку мебели потребуется время и деньги, нередко сопоставимые со стоимостью недвижимости.
На вторичном рынке гораздо проще найти пригодный для жилья вариант или хотя бы такую квартиру, где для начала можно провести лёгкий косметический ремонт.
Источник:
1. ДОМ.РФ назвал города, где можно купить жилье на вторичном рынке по «Семейной ипотеке», ссылка.
Фото: © Freepik.com
