После пандемии 2020 года вырос спрос на загородное жильё. Это подтверждает статистика сервиса Домклик от Сбера: 80% россиян мечтают жить в частном доме постоянно или в период отпусков. Преобладающее большинство из них мечтает построить дом своими силами. И доля частных домов в общей массе построенного жилья возросла до 60%1.
Это желание вполне осуществимо. И первый шаг на пути к собственному дому – это выбор земельного участка. Именно на этом этапе будущие собственники совершают ошибки, за которые впоследствии приходится расплачиваться деньгами и даже мечтой.
Лишние траты никому не нужны. Этого можно избежать, если подойти к выбору участка ответственно.
Назначение участка
Покупка земельного участка кардинально отличается от приобретения готового жилья. В российском законодательстве существует огромное количество нюансов, которые следует учесть прежде, чем оформлять договор купли-продажи.
Охраняемая зона. Список зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) приведён в Земельном кодексе России2. К особым зонам относят охраняемые природные зоны, объекты культурного наследия, военные, санитарно-курортные территории и так далее, всего 28 пунктов. По каждой из таких территорий существует ряд ограничений: от вида постройки до полного запрета на строительство. Проверить расположение выбранного участка относительно ЗОУИТ можно на публичной кадастровой карте онлайн или в кадастровой палате.
Назначение земли. Для частного владения подходит не вся земля. Построить дом можно на земле с назначением:
- под ИЖС,
- под личное подсобное хозяйство,
- под садоводство.
У каждого из назначений есть особенности. Например, садовое некоммерческое товарищество (СНТ) не предполагает наличие инфраструктуры, поэтому даже при постоянной прописке в частном доме детям могут не дать место в садике или школе. А завести домашнюю ферму можно только на участке с назначением под личное хозяйство.
Коммуникации
Для комфортной жизни в частном доме нужны электричество, водопровод и газ. Ознакомиться с наличием коммуникаций на выбранном участке следует до его приобретения.
Водопровод. Проблему с водопроводом можно решить бурением скважины. Но это существенно увеличит стоимость будущего дома, если грунтовые воды залегают глубоко под землёй. Потребуются затраты на прокладку труб, насосы и разработку грамотной системы подачи воды в дом.
Электричество. С электричеством всё ещё сложнее, особенно в бывших советских СНТ. Наличие линии электропередачи и трансформаторной будки не даст вам гарантий на свет в доме. Нужно наводить справки о возможности не только провести провода на участок, но и усилить мощность электричества до необходимых 220 В. К сожалению, в некоторых случаях последнее невозможно в силу многих причин.
Газ. Газ не является обязательным элементом при хорошем электричестве, но существенно снижает расходы на отопление дома. Если газ есть в поселке, значит, подвести его до границ участка и установить газовое оборудование возможно. Однако стоит учесть эти расходы и заложить их в строительство дома. В будущем это окупится: обогревать дом с помощью газа дешевле, чем электричеством, экологичнее и проще, чем твёрдым топливом.
К тому же, с 2021 года в России действует программа социальной газификации. В населённых пунктах, где уже есть газопровод, собственники частных домов могут подвести газ к участку за счёт государства.
В 2024 году на подключение домов льготников к газовым сетям из федерального бюджета будет дополнительно направлен 1 млрд рублей. Средства получат 57 регионов. С их помощью участникам программы будет предоставлена субсидия на покупку оборудования и проведение работ по подключению домов к газовым сетям. Её размер составит не менее 100 тыс. рублей3.
Участвовать в программе могут некоторые льготные категории населения:
- участники СВО и члены их семей,
- ветераны ВОВ,
- многодетные родители,
- граждане с невысокими доходами.
«Газпром также реализует программу газификации новых населённых пунктов, а в них, разумеется, есть потенциальные бытовые потребители. Они смогут подать заявку и бесплатно провести сетевой газ до границы участка своего дома», — прокомментировал заместитель генерального директора Фонда национальной энергетической безопасности Алексей Гривач.
Границы участка
Приобретая участок, следует проверить соответствие его реальных границ и данных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сделать это позволит присвоенный земле кадастровый номер.
Рискованно покупать землю без подряда и долю на не размежеванной территории. Найти границы своего участка после застройки будет затруднительно, а в случае с долевым участием в строительстве понадобится согласие всех собственников на определение таких границ.
Дороги
Первое условие: дорога должна быть. Надеяться на будущее не следует, даже если вам обещают, что скоро здесь будет новый асфальт. Порой откладывается строительство трасс федерального значения, когда у государства появляются более важные статьи в бюджете. Что уж говорить о загородных дорогах.
Второе условие: дорогу должен кто-то обслуживать. Если в летнее время состояние просёлочной дороги не так важно, то зимой выехать с участка будет трудно, если дорогу некому почистить. Узнать, кто обслуживает дорогу, можно в Росреестре или местной администрации.
Соседство
Приобретая участок в СНТ или посёлке, стоит пообщаться с будущими соседями. Это источник ценнейшей информации: качество земли, подтопляемость участка во время дождей и по весне, инфраструктура и местный контингент уже знакомы вашим будущим соседям.
Изучение ближайших окрестностей не менее важно. Например, кладбище за ближайшим полем осложнит в будущем продажу земли, как и аэродром, газосиликатный завод или свиноферма.
Следует ознакомиться и с генеральным планом застройки, особенно при наличии пустующих земель по соседству. Иначе через 5 лет вы можете оказаться в центре оживлённого микрорайона, а не на тихом загородном участке.
Мечта о собственном доме осуществима, если подойти к вопросу с умом.
Источники:
1. Как грамотно выбрать участок под строительство дома: пять главных ошибок, ссылка.
2. Земельный кодекс Российской Федерации. Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий, ссылка.
3. Эксперт: Федеральные субсидии позволят газифицировать дома льготников в регионах, ссылка.
Фото: © Freepik.com
